Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est un programme détaillé des travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété. Il permet de garantir la conservation de l’immeuble, l’entretien des parties communes et des équipements collectifs, la protection des occupants ainsi que l’amélioration de la performance énergétique. Que faut-il savoir pour l’élaborer dans les règles de l’art ? Voici un guide complet.
SOMMAIRE
Qu’est-ce que le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ?
Quand le PPPT est-il obligatoire ?
Quelles sont les étapes de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ?
Bon à savoir : comment le syndicat de copropriétaires décide-t-il la réalisation d’un PPPT ?
Qu’est-ce que le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) ?
Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) désigne un rapport qui dresse une liste de travaux collectifs à engager au sein d’une copropriété, échelonné sur 10 ans. Si nécessaire, il débouche sur un plan pluriannuel de travaux (PPT).
Ses objectifs sont multiples :
- prévoir et planifier les travaux nécessaires ;
- encourager la réalisation de travaux de rénovation énergétique ;
- assurer la sécurité et la santé des occupants ;
- garantir l’entretien du bâtiment et anticiper sa détérioration ;
- valoriser le patrimoine ;
- estimer le budget des travaux et faciliter leur financement.
Quand le PPPT est-il obligatoire ?
Le PPPT obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans
Avec la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le PPPT devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans à destination totale ou partielle d’habitation.
Si la copropriété a réalisé un DTG (diagnostic technique global) et que ce dernier ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent, le syndicat est dispensé de l’obligation de réaliser un PPPT.
Attention : le PPPT doit être actualisé tous les 10 ans.
Une entrée en vigueur progressive
L’obligation d’élaborer un PPPT entre en vigueur progressivement en fonction de la taille de la copropriété :
- le 1er janvier 2023 pour les copropriétés comptant plus de 200 lots ;
- le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots ;
- le 1er janvier 2025 pour les copropriétés comptant moins de 51 lots.
En cas de vente, le projet de plan pluriannuel de travaux ou le plan pluriannuel de travaux doit être remis à l’acquéreur chez le notaire. Cette mesure entre en vigueur 1 an après les dates précédentes (soit le 1er janvier 2024 pour les copropriétés comptant plus de 200 lots).
Le contrôle et les sanctions prévues
L’autorité administrative compétente, c’est-à-dire le maire, le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale, peut exiger à tout moment la présentation du PPT adopté par la copropriété. L’objectif est de vérifier que les travaux prévus garantissent la sécurité des occupants de l’immeuble.
Si le document n’est pas transmis dans un délai d’1 mois à compter de la notification de demande, l’autorité administrative compétente peut réaliser ou actualiser d’office le projet de PPT à la place et aux frais du syndicat de copropriétaires. De même si le PPT ne garantit pas la sécurité des occupants.
Dès la réception du document par l’autorité administrative compétente, le syndic doit convoquer l’assemblée générale afin de se prononcer sur l’adoption de l’ensemble ou d’une partie du projet.
Les travaux prévus par le PPT sont-ils obligatoires ?
Si le PPT est obligatoire, ce n’est pas le cas des travaux qu’il prévoit. En effet, ces derniers doivent obtenir la majorité absolue lors du vote en assemblée générale. Bien entendu, si les travaux en question sont urgents et essentiels pour la sécurité des occupants de l’immeuble, le syndicat peut réaliser les travaux sans respecter l’étape du vote.
Que contient le PPPT ?
Les études préalables
Avant d’élaborer le PPPT, il est nécessaire de réaliser une analyse du bâtiment et de ses équipements.
En particulier, le DPE (diagnostic de performance énergétique) vient estimer les forces et les faiblesses du bâtiment et de ses équipements. S’il a été réalisé récemment (au-delà du 1er juillet 2021), il peut convenir. En effet, sa nouvelle version reste valable sur une durée de 10 ans.
Pour aller plus loin, il est également possible de réaliser un audit énergétique, qui détaille davantage les différents scénarios de travaux.
Les éléments du PPPT
Le PPPT est un rapport qui contient plusieurs PPT. Pour chaque scénario, il doit présenter :
- une liste de travaux garantissant la sauvegarde du bâtiment, la santé et la sécurité des occupants, la réalisation d’économies d’énergie ainsi que la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
- une estimation du niveau de performance énergétique et de réduction des émissions de gaz à effet de serre permis par les travaux ;
- une hiérarchisation des travaux ;
- une estimation sommaire du coût des travaux ;
- une proposition d’échéancier pour les 10 prochaines années.
À savoir : les travaux présentés dans le PPT (et éventuellement dans le DTG) doivent apparaître dans le carnet d’entretien de l’immeuble.
Qui peut réaliser le PPPT ?
Le PPPT doit être réalisé par un professionnel justifiant de compétences en matière de construction, d’efficacité énergétique et de réglementation (sécurité, performances énergétiques, normes sanitaires). Il peut s’agir d’un thermicien, d’un diagnostiqueur immobilier, d’un bureau d’études ou d’un architecte.
En tant que professionnel en charge de la réalisation d’un PPPT, vous devez présenter :
- une attestation sur l’honneur de votre impartialité et de votre indépendance à l’égard du syndicat de copropriétaires, des entreprises de travaux et des fournisseurs d’énergie ;
- une justification d’assurance de responsabilité civile professionnelle précisant les compétences couvertes.
Quelles sont les étapes de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ?
1. La définition des besoins de travaux
La définition des besoins constitue le socle de l’élaboration du PPPT et du PPT. Il s’agit d’une étape déterminante, qui doit être réalisée dans les règles de l’art par un professionnel certifié.
Elle consiste à évaluer les besoins de travaux à l’aide d’une analyse de l’édifice (DPE, audit énergétique).
2. La réalisation du calendrier pluriannuel de travaux
Il est essentiel de réaliser les travaux dans le bon ordre afin de garantir leur efficacité et d’éviter les dépassements de budget.
Par exemple, les différents travaux d’isolation doivent être réalisés en même temps pour garantir un résultat efficace et harmonieux. Si le logement est bien isolé, le système de chauffage peut être remplacé par un équipement plus performant.
3. L’estimation du budget des travaux
Le plan pluriannuel de travaux prévoit un scénario de travaux étalé sur 10 ans. Un tel projet requiert un investissement important des copropriétaires.
Pour faciliter l’estimation du budget des travaux, le professionnel en charge de l’élaboration du PPPT peut utiliser des logiciels de chiffrage. Un outil comme Batiprix, leader du chiffrage dans le secteur du BTP, permet non seulement d’accélérer l’estimation du coût des travaux, mais aussi d’obtenir un résultat plus fiable et précis.
4. La recherche de financements
Une fois les travaux planifiés, la question du financement se pose. En effet, le chantier est au frais des copropriétaires. Il est financé par le fonds de travaux, alimenté chaque année par les propriétaires. Si le montant accumulé est insuffisant, un appel de fonds devra être réalisé.
Si les travaux permettent d’améliorer la performance énergétique du bâtiment, il est possible de bénéficier des aides financières à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov’ Copropriété, les primes CEE, les prêts travaux ou la TVA à taux réduit.
5. La sélection des entreprises de travaux
Le chantier doit ensuite être confié à des artisans et à des entreprises de travaux. Il est important de se tourner vers des professionnels fiables et qualifiés. N’hésitez pas à demander plusieurs devis afin de sélectionner la meilleure prestation.
Bon à savoir : comment le syndicat de copropriétaires décide-t-il la réalisation d’un PPPT ?
Voici les étapes que le syndicat de copropriétaires doit suivre pour initier l’élaboration du PPPT :
- Lors de l’assemblée générale, le syndicat de copropriété propose la réalisation d’un PPPT et inscrit à l’ordre du jour les modalités d’élaboration.
- Le PPPT est voté par l’assemblée à la majorité simple des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
- La présentation du PPPT est inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit son élaboration ou sa révision.
- Si le rapport indique la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 prochaines années, l’adoption d’un projet de PPT est alors votée par l’ensemble des copropriétaires, à la majorité absolue. En cas de refus, le syndic doit inscrire cette question à l’ordre du jour de chaque assemblée annuelle d’approbation des comptes.
- Si le PPPT est adopté, il devient un PPT : en effet, il ne s’agit alors plus d’un projet. La provision annuelle des fonds sur le fonds de travaux de la copropriété est votée en même temps. Les travaux sont ensuite votés au fur et à mesure, selon leur nature, à la majorité associée.
- À chaque assemblée annuelle, le syndic présente un échéancier des travaux et s’assure de l’approbation des comptes.
