Le Diagnostic technique global (DTG) est un document important pour l’entretien et la maintenance des copropriétés, au même titre que le Plan pluriannuel de travaux (PPT). Ses objectifs ? Informer les copropriétaires et les investisseurs sur l’état technique de l’immeuble et lister les travaux à effectuer. Quand est-il obligatoire ? Comment le mettre en place ? Comment estimer l’enveloppe budgétaire des travaux ? Batiprix aide les professionnels à maîtriser ce diagnostic incontournable.
SOMMAIRE :
- Qu’est-ce que le Diagnostic technique global (DTG) ?
- Quels sont les objectifs du DTG ?
- Quand le DTG est-il obligatoire ?
- Qui réalise le DTG ?
- Que contient un DTG ?
- Comment estimer l’enveloppe budgétaire des travaux prévus dans le DTG ?
Qu’est-ce que le Diagnostic technique global (DTG) ?
Mis en place par la loi Alur du 24 mars 2014, le Diagnostic technique global (DTG) est un document qui informe sur l’état technique global de l’immeuble et liste les travaux à effectuer dans les mois et les années à venir. Il tient compte des considérations énergétiques, architecturales et techniques du bâtiment et dresse une analyse financière des différents projets.
Son contenu doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation ou la révision du document. Le DTG est ensuite intégré dans le carnet numérique de suivi et d’entretien de la copropriété. Il doit également être transmis aux potentiels acquéreurs d’un lot de copropriété.
Bon à savoir :
Les travaux présentés dans le DTG permettent de réaliser un autre document essentiel en copropriété : le Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).
Quels sont les objectifs du DTG ?
Optimiser les économies d’énergie
Le Diagnostic technique global (DTG) contient le Diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble. Il permet d’estimer les économies d’énergie visées par les travaux.
Il s’agit par conséquent d’un outil clé de la rénovation énergétique, soutenue par les aides financières de l’État comme MaPrimeRénov’, les primes CEE, l’éco-PTZ ou la TVA à taux réduit.
Planifier les travaux de copropriété
Le DTG anticipe, échelonne et priorise les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants. Il permet ainsi de maîtriser le budget et de valoriser les différents lots de la propriété.
Par ailleurs, il contribue à éviter les dépenses imprévues, comme par exemple le remplacement d’une chaudière ou la rénovation de la façade.
Évaluer la rentabilité d’un investissement
Le DTG s’adresse également aux potentiels acquéreurs. Il leur donne de la visibilité pour anticiper les frais de gestion et d’entretien de la copropriété sur une dizaine d’années. C’est un outil de négociation essentiel lorsque des travaux onéreux se dessinent.
Quand le DTG est-il obligatoire ?
Cas général
L’assemblée générale de copropriété peut décider à la majorité simple de réaliser un DTG, mais ce n’est pas obligatoire.
Si le DTG a été mis en place et qu’il ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration, le syndicat de copropriétaires est dispensé d’élaborer un Plan pluriannuel de travaux (PPT).
Pour rappel, les copropriétés de plus de 15 ans et qui comprennent plus de 50 lots ont l’obligation de mettre en place un PPT. À partir du 1er janvier 2025, toutes les copropriétés de plus de 15 ans seront concernées.
Mise en copropriété d’un immeuble
Le DTG est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans et qui font l’objet d’une mise en copropriété. C’est le cas lorsqu’un immeuble est divisé en plusieurs lots privatifs et communs.
Copropriété présentant des désordres
L’administration peut exiger la réalisation d’un DTG si l’immeuble présente des désordres (par exemple, s’il est déclaré insalubre ou en péril). L’objectif ? Vérifier l’état de bon usage et de sécurité des parties communes.
Qui réalise le DTG ?
Le syndicat de copropriétaires doit confier la réalisation du Diagnostic technique global (DTG) à un professionnel.
Pour prendre en charge cette mission, vous devez être thermicien, architecte, diagnostiqueur immobilier ou employé d’un bureau d’études.
Vous devez pouvoir justifier de compétences spécifiques, déterminées par l’article D731-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elles concernent :
- les textes législatifs et réglementaires au sujet de l’habitat et de la construction : normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, notions juridiques de la copropriété, relations légales ou contractuelles entre syndic et prestataires d’entretien, etc.
- la terminologie technique et juridique du bâtiment ;
- la gestion financière des copropriétés ;
- les modes constructifs traditionnels et contemporains dans le gros œuvre et le second œuvre ;
- les bâtiments, produits de construction, matériaux de construction et équipements techniques ;
- les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
- la thermique des bâtiments et les optimisations d’énergie ;
- les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.
Vous devez attester sur l’honneur de votre impartialité et de votre indépendance à l’égard du syndic, des entreprises de travaux et des fournisseurs d’énergie.
Enfin, vous devez justifier avoir souscrit une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Que contient un DTG ?
Le DTG contient les informations suivantes :
- une analyse de l’état apparent des parties communes, des équipements communs et des terrains ;
- l’état technique de l’immeuble vis-à-vis des obligations légales et réglementaires applicables à la construction ;
- une présentation des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble et de ses équipements ;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble (et le cas échéant l’audit énergétique) ;
- une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie. Il précise les travaux devant être réalisés dans les 10 prochaines années ;
- une évaluation sommaire du coût des travaux.
Comment estimer l’enveloppe budgétaire des travaux prévus dans le DTG ?
Pour estimer le coût des travaux suggérés dans le DTG, les professionnels peuvent compter sur leur expérience et consulter les tarifs pratiqués par les entreprises de travaux qui exercent dans la zone géographique de la copropriété.
Ils peuvent également utiliser des outils professionnels comme les bibliothèques d’ouvrages. Batiprix, leader du chiffrage des travaux, propose une base de données exhaustive et mise à jour tous les mois pour suivre l’évolution des prix. C’est la seule bibliothèque du marché neutre de toute marque et déposée chaque année à la BNF (Bibliothèque nationale de France). Elle permet donc de rester impartial sur les chiffrages.
Batiprix s’utilise aussi en association avec d’autres outils professionnels, comme OBBC, logiciel de diagnostics immobiliers. Le module WinDTG vous permet ainsi d’automatiser la création de DTG et de PPT. Il s’agit d’une aide précieuse pour gérer vos dossiers, hiérarchiser les travaux de copropriété et estimer les économies d’énergie. Ou comment gagner du temps pour optimiser cette autre facette de votre activité professionnelle !
