Le secteur du bâtiment génère en France 43 % des consommations énergétiques annuelles et émet 23 % de gaz à effet de serre (GES). Afin de diminuer son impact, les réglementations thermiques et environnementales impose aux acteurs du secteur à construire des bâtiments plus performants. L’enjeu prioritaire se porte sur la rénovation du parc existant pour qu’il atteigne un niveau de performance énergétique Basse Consommation d’ici 2050.
Pour les bailleurs sociaux, ce niveau de performance implique une réduction de l’empreinte carbone des bâtiments, une baisse des consommations d’énergie et une réduction des coûts liés à la facture d’énergie.
Les Offices HLM sont historiquement engagés dans la transition écologique et présentent une meilleure performance énergétique par rapport aux moyennes de l’ensemble du parc des logements en France. « La question de la rénovation est fondamentale, explique Patrick Kolli, directeur de l’innovation à la Fédération nationale des Offices Publics de l’Habitat (FOPH).
La Fédération a voulu en faire un axe majeur car c’est par le biais de la rénovation et non par le biais de la construction que l’on pourra atteindre les objectifs de la stratégie bas carbone. Les organismes HLM s’appuient depuis de nombreuses années sur des plans stratégiques et des plans d’actions qui permettent d’assurer en continu les actions de réhabilitation par rapport au parc privé, aux copropriétés et aux syndics ».
En effet, environ 11% du parc de logements sociaux présente un DPE (diagnostic de performance énergétique qui renseigne sur la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment), de classe A et B contre 6,6 % sur le parc moyen français.
Textes réglementaires
Le Plan Climat, lancé en juillet 2017, fixe la neutralité carbone à l’horizon 2050.
La Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC) donne les orientations de mise en œuvre et définit une trajectoire des émissions de gaz à effet de serre (GES) jusqu’à 2050. Tous les secteurs du bâtiment sont concernés (maisons individuelles, immeubles collectifs, bâtiments tertiaires), que ce soit dans le neuf ou dans l’ancien, en phases de construction, de rénovation, ou d’exploitation.
La Réglementation Thermique des bâtiments Existants, dite RT Existant a été mise en place en 2007.
Elle s’applique aux bâtiments résidentiels (dont les logements sociaux) et tertiaires existants dès lors que le maître d’ouvrage décide d’engager des travaux de rénovation.
Les mesures réglementaires varient en fonction de l’importance des travaux entrepris :
La RT globale et la RT « élément par élément ».
Réglementation Thermique globale
La RT globale, définie par l’arrêté du 13 juin 2008, s’applique dans le cas d’une rénovation lourde.
Elle détermine un objectif de performance globale du bâtiment après rénovation et s’applique aux bâtiments résidentiels et tertiaires qui remplissent les trois conditions suivantes :
- la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) rénovée est supérieure à 1000 m²
- la date d’achèvement du bâtiment est postérieure au 1er janvier 1948
- le coût des travaux de rénovation thermique est supérieur à 25 % de la valeur hors foncier du bâtiment, ce qui correspond à 382,5 € HT/m² pour les logements.
Le bâtiment doit faire l’objet d’une étude de faisabilité des approvisionnements en énergie avant le dépôt de permis de construire. Après les travaux, la consommation globale d’énergie du bâtiment pour les postes de chauffage, d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, des auxiliaires (pompes, circulateurs, moteurs de ventilateurs, etc.) et de l’éclairage doit être inférieure à la consommation de référence du bâtiment. Une valeur maximale de consommation (chauffage, refroidissement et eau chaude sanitaire) est également imposée en fonction du type de chauffage et du climat : entre 80 et 195 kWh/m²/an selon les cas, à comparer à la moyenne actuelle du parc qui est de l’ordre de 240 kWh/m²/an.
Réglementation Thermique « élément par élément »
La Réglementation Thermique « élément par élément » s’applique à tous les bâtiments ne remplissant pas les critères relatifs à la RT globale et aux bâtiments résidentiels existants soumis au remplacement d’un élément tels que les parois opaques ou vitrées, le chauffage, l’eau chaude sanitaire, le refroidissement, la ventilation, l’éclairage ou les EnR (Énergies Renouvelables).
Elle est définie par l’arrêté du 22 mars 2017, modifiant l’arrêté du 3 mai 2007, et est entrée en vigueur au 1er janvier 2018. Cet arrêté liste l’ensemble des travaux visés et donne les exigences associées : lorsqu’un maître d’ouvrage décide de remplacer un élément d’isolation ou un équipement, il doit installer des produits de performance supérieure aux caractéristiques minimales mentionnées dans l’arrêté.
La réglementation s’applique aux bâtiments :
- de moins de 1 000 m², quelle que soit l’importance des travaux portant sur la thermique entrepris
- de plus de 1 000 m² qui font l’objet de travaux de rénovation légers (qui ne reprennent pas l’ensemble des postes susceptibles d’améliorer la performance énergétique)
- construits avant 1948, quelle que soit leur surface et l’importance des travaux qui y sont réalisés.
Réglementation liée à l’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire
Cette réglementation impose dans tous les bâtiments collectifs chauffés collectivement que chaque logement soit équipé d’un appareil permettant de connaître et de réguler sa consommation d’énergie lorsque cela est techniquement possible et que les coûts sont maîtrisés.
Deux grandes technologies existent :
- les compteurs individuels d’énergie thermique (pour le chauffage ou le refroidissement)
- les répartiteurs de frais de chauffage.
- Les mesures relatives à l’individualisation des frais de chauffage, de refroidissement et d’eau chaude sanitaire sont prévues au sein de l’article 71 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (loi Elan). Les dates d’application des obligations sont différenciées selon la consommation en chauffage ou en refroidissement de l’immeuble :
| Consommation en froid (kWh/m2.an) | Appareils installés au plus tard le |
| > 80 | 25 octobre 2020 |
| < 80 | Pas d’obligations |
Ce dispositif d’individualisation vise à sensibiliser et à responsabiliser les occupants sur leurs consommations énergétiques. Les factures sont ainsi calculées sur les consommations réelles de chaque logement, un principe d’équité qui permet à chaque locataire de payer l’énergie qu’il a consommée.
Le contrat de performance énergétique (CPE) est un outil important dans la mise en œuvre des objectifs européens et nationaux pour la réduction des émissions de gaz à effet de serre. Il s’agit d’un accord contractuel entre un maître d’ouvrage et un opérateur spécialisé dans les services énergétiques qui garantit, sur une durée fixée, un niveau de performance énergétique au regard des investissements réalisés. En cas de non-respect des engagements, l’opérateur pourra faire l’objet de sanctions financières.
Il existe trois grandes familles de CPE :
- CPE fournitures et services : travaux concernant la gestion et les équipements des bâtiments
- CPE travaux et services : travaux de conception, d’exploitation et de maintenance des bâtiments, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur (isolation, imperméabilisation, étanchéité, etc.)
- CPE globaux : travaux concernant la gestion et les équipements des bâtiments (CPE fournitures et services) et travaux de conception, d’exploitation et de maintenance des bâtiments, tant à l’intérieur qu’à l’extérieur (CPE travaux et services).
Un parc diversifié
Pour atteindre la neutralité carbone en 2050 et s’inscrire dans la Stratégie Nationale Bas-Carbone de l’État (SNBC), la Fédération des Offices Publics de l’Habitat (FOPH) s’est fixée les objectifs suivants :
- une réduction de 94 % des émissions de gaz à effet de serre sur l’ensemble du parc
- 100 % du parc réhabilité en moins de 30 ans aux standards BBC Rénovation
- l’éradication des systèmes de chauffage au fioul d’ici 2034, une baisse importante de la part de chauffage au gaz et le recours accru au chauffage urbain (réseaux de chaleur) et à l’électricité.
Enjeux et objectifs
La Fédération a publié en septembre 2022, en partenariat avec les cabinets Carbone 4 et Erese, une étude prospective sur la stratégie bas-carbone des OPH à horizon 2050.
Cette étude a permis d’identifier les grands enjeux d’une trajectoire compatible avec la Stratégie Nationale Bas-Carbone :
- Le parc de logements sociaux français se distingue par une grande variété de typologies (maisons individuelles, petits et grands collectifs, grands ensembles).
Les performances des bâtiments et leurs consommations énergétiques varient en fonction de l’année de construction :
- 53 % du parc a été construit avant 1975 (avant la RT 1974),
- 13% entre 1975 et 1982 (RT 1982),
- 18% entre 1982 et 2000 (RT 2000),
- 4 % entre 2000 et 2006 (RT 2005)
- 13% après 2006.
« Entre 50 et 60% de notre patrimoine est chauffé au gaz naturel, 16% à l’électricité et 8% au fioul. Le chauffage urbain est exploité par 20% de notre parc contre environ 9,5 % pour la moyenne du parc français. Il s’agit d’un un système de distribution de chaleur produite à partir d’une chaufferie collective permettant de chauffer plusieurs bâtiments. C’est un point positif car il représente un potentiel de décarbonation important s’il est alimenté avec des énergies renouvelables ».
M. Kolli, le directeur de l’innovation à la FOPH
Atteindre la neutralité carbone en 2050
Pour supprimer les passoires thermiques, 2 scénarios sont envisagés par la FOPH1 :
| SCENARIO 1 | SCENARIO 2 | ||
| Rénovation globale | Rénovation en 2 étapes | ||
| Nombre de logements à rénover par an | Investissement par an | Nombre de logements à rénover par an | Investissement par an |
| 2023-2025 : 48 000 | 3,8 Mds€ | 2023-2024 : 7 000 | > 1,5 Mds€ avant 2034 |
| 2026-2028 : 43 000 | 3,2 Mds€ | 2025-2027 : 22 000 | > 1,5 Mds€ avant 2034 |
| 2029-2034 : 32 000 | 2,1 Mds€ | 2028-2034 : 40 000 | > 1,5 Mds€ avant 2034 |
| 2034-2050 : 76 000 | 2 Mds€ | 2034-2050 : 103 000 | 4,5 Mds€ |
SCENARIO 1 : rénovation globale des logements en une seule fois
Entre 2023 et 2034, la rénovation priorise les logements classés E, F et G (passoires thermiques) et l’ensemble des logements chauffés au fioul quel que soit leur classement énergétique.
A partir de 2035, la rénovation est moins importante car les gros chantiers auront été réalisés antérieurement. Ce scénario, en termes d’investissements, implique cependant une forte hausse de l’enveloppe annuelle affectée à la rénovation énergétique.
SCENARIO 2 : rénovation complète des logements en deux étapes
Ce scénario vise à limiter la forte augmentation financière allouée au traitement des passoires thermiques dans les 12 prochaines années, en appliquant un processus de rénovation en deux étapes :
- Étape 1 : sortir du statut de la passoire thermique en rénovant ces logements pour atteindre une étiquette DPE classée D
- Étape 2 : viser une meilleure performance énergétique et environnementale (étiquettes A ou B du DPE) et atteindre après 2035 les objectifs fixés par la Stratégie Nationale Bas-Carbone (SNBC).
Ce scénario permet d’amortir le très fort besoin de financement à court terme généré par le premier scénario mais cette rénovation en 2 étapes induit cependant un surcoût global de l’ordre de 40%.
Sources d’énergie en fonction de la typologie du bâtiment
Segmentation du parc
Un travail de segmentation du parc a été mené par FOPH pour identifier des pistes de solutions spécifiques et s’inscrire dans la trajectoire bas-carbone à horizon 2050.
Ci-dessous quelques exemples de solutions énergétiques par typologie de bâtiment qui doivent également inclure une amélioration thermique de l’enveloppe et le remplacement des menuiseries :
Logements collectifs
| Années | 1948 | 1970 | 1960-1970 (Grands ensembles) |
1980 | 2000 (Petits collectifs) |
| % du parc OPH | > 1% | ~ 20% | ~ 12 à 15% | ~ 4 à 5% | ~ 7 à 8% |
| Énergie | Fioul | Gaz | Réseau de chaleur | Réseau de chaleur | Gaz |
| Type | Collectif | Collectif | Collectif | Collectif | Individuel |
| Solutions |
Réseau de chaleur majoritairement alimenté en EnR&R – Optimisation |
– Réseau de chaleur majoritairement alimenté en EnR&R ou PAC hybride collective couplée à des panneaux solaires – Optimisation |
– Verdissement
– Optimisation |
– Verdissement
– Complément solaire pour la production de l’ECS – Optimisation |
– Réseau de chaleur majoritairement alimenté en EnR&R ou PAC hybride collective couplée à des panneaux solaires |
Maisons individuelles
| Années | 1980 | 2000 |
| % du parc OPH | ~ 2 à 3% | ~ 3 à 4% |
| Énergie | Électrique | Gaz |
| Type | Individuelle | Individuelle |
| Solutions | – PAC COP 4 ou 5 – ECS : CET ou CESI |
– PAC Hybride avec préchauffage de l’ECS par la PAC |
RC : Réseau de Chaleur
COP : Coefficient de Performance (COP = énergie produite / énergie consommée)
ECS : Eau Chaude Sanitaire
CET : Chauffe-Eau Thermodynamique
CESI : Chauffe-Eau Solaire Individuel
EnR&R : Énergie Renouvelable et de Récupération (récupération de la chaleur fatale)
Développer des réseaux de chaleur plus vertueux
Face à la crise énergétique et la hausse du prix des énergies fossiles, les bailleurs sociaux se tournent vers des énergies plus vertueuses.
L’alternative pourrait se porter sur le développement des réseaux de chaleur (ou chauffage urbain). La chaleur est produite dans des unités de production (incinérateur, chaufferie, centrale de géothermie, biomasse, etc.) et circule sous la forme d’un fluide caloporteur (vapeur ou eau chaude) dans des canalisations qui desservent plusieurs bâtiments.
La FOPH a récemment lancé une étude en partenariat avec le cabinet Pouget Consultants et la Caisse des Dépôts sur le développement de réseaux de chaleur.
« Nous souhaitons déterminer le potentiel de raccordement ou de création de nouveaux réseaux de chaleur en France. Nous voulons identifier la possibilité de passer de 20% de logements actuellement reliés à un réseau de chaleur à 38%. L’idée de cette étude, outre de déterminer le potentiel de raccordement, est de mettre en évidence tous les risques et les inconvénients en termes de coût car un raccordement sur un réseau qui n’est économiquement pas viable, et ce, malgré les dépenses de réhabilitation, n’aura aucune incidence sur la facture du locataire. Avec cette étude, nous souhaitons identifier la viabilité et l’amélioration de ces réseaux pour faire en sorte que les organismes raccordent plus de logements ».
M. Kolli, le directeur de l’innovation à la FOPH
