Depuis l’entrée en application de la loi « Climat et Résilience » le 1er avril 2023, les diagnostiqueurs immobiliers multiplient les audits énergétiques réglementaires. Ces derniers impliquent une bonne maîtrise des caractéristiques techniques des bâtiments, mais également des travaux à envisager pour améliorer leur performance énergétique. Sans plus attendre, découvrez tout ce qu’il faut savoir pour réussir le chiffrage des travaux dans un audit énergétique réglementaire !
SOMMAIRE
Pourquoi l’audit énergétique réglementaire est-il devenu incontournable ?
3 étapes pour réussir le chiffrage des travaux d’un audit énergétique réglementaire
Pourquoi l’audit énergétique réglementaire est-il devenu incontournable ?
Publiée le 24 août 2021, la loi « Climat et Résilience » vise à ancrer l’ensemble de la société dans la lutte contre le changement climatique. Pour cela, elle cible différents secteurs, notamment le bâtiment qui représente 44 % de l’énergie consommée dans l’hexagone.
Dans ce but, elle introduit l’audit énergétique réglementaire, désormais obligatoire pour conclure la vente des logements classés F ou G selon le DPE (diagnostic de performance énergétique). Pour rappel, les logements classés G seront interdits à toute nouvelle location dès 2025, et ceux classés F dès 2028. L’audit consiste en un inventaire de la performance énergétique du logement et des travaux à mettre en place pour l’améliorer. Les travaux ne sont pas obligatoires, mais les pistes d’amélioration énergétique proposées permettent d’orienter l’acheteur.
Devenu une étape essentielle de la vente d’un bien immobilier, l’audit doit être maîtrisé par les professionnels du secteur, en particulier les diagnostiqueurs immobiliers. Cette profession, apparue à la fin des années 1990 lors de l’introduction de la loi Carrez, évolue sans cesse. Avec le temps, ses missions s’étendent désormais bien au-delà du diagnostic de surface habitable. DPE, détection d’amiante, diagnostics des installations électriques et de gaz, etc. : les diagnostiqueurs immobiliers doivent s’adapter en permanence aux nouvelles réglementations. Aujourd’hui, la réalisation d’un audit énergétique réglementaire s’inscrit au cœur de leur activité.
3 étapes pour réussir le chiffrage des travaux d’un audit énergétique réglementaire
1. Récolter des données sur le bien immobilier
Les données à récolter
L’arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit énergétique réglementaire indique toutes les données à récolter :
- les généralités à propos du bâtiment, en particulier les données administratives ;
- les caractéristiques de l’enveloppe du bâtiment : surface, orientation, données thermiques, éventuelles pathologies, etc.
- les caractéristiques des systèmes techniques : chauffage, ventilation, climatisation, etc.
- les indicateurs de performance : consommations et dépenses énergétiques annuelles, émissions de gaz à effet de serre, etc.
- les informations sur les dispositifs de pilotage : mesures, régulation et contrôle des équipements.
Pour récolter ces informations, vous devez prévoir une visite sur site et demander au propriétaire des documents complémentaires.
La visite sur site
Obligatoire, la visite sur site s’effectue en compagnie du propriétaire ou de son mandataire. Elle vous permet de dresser un état des lieux du bien immobilier et d’identifier les opportunités d’économie d’énergie. C’est l’occasion de dessiner un plan, de prendre les métrés des matériaux existants ou encore de contrôler les ponts thermiques à l’origine des déperditions de chaleur.
Vous devez également analyser le mode de vie des occupants : habitude d’utilisation des systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire, nombre de personnes, etc.
Les documents complémentaires
Pour analyser la consommation d’énergie du logement, vous pouvez également vous appuyer sur des documents complémentaires. Par exemple :
- le dernier DPE, et éventuellement les DPE précédents ;
- les diagnostics techniques et thermiques du bâtiment ;
- le CCTP (cahier des clauses techniques particulières) définissant les travaux réalisés ;
- le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux ;
- les photographies et les factures des travaux réalisés ;
- les plans d’architecte ;
- le diagnostic de la surface habitable ;
- l’évaluation de la valeur du bien immobilier ;
- les justificatifs des éventuelles aides financières utilisées ;
- le plan de masse ou de situation du bâtiment ;
- les justificatifs d’entretien des équipements ;
- etc.
2. Définir des scénarios de rénovation énergétique
Les caractéristiques des scénarios de rénovation énergétique
Après avoir analysé les données récoltées, vous devez proposer au moins deux scénarios de travaux :
- un parcours de travaux en plusieurs étapes, pour étaler le coût des travaux sur plusieurs années ;
- un parcours de travaux en une seule étape, pour obtenir une meilleure performance énergétique, notamment grâce au traitement des interfaces.
Les recommandations doivent répondre à plusieurs exigences :
- être compatibles avec l’état du bâti existant et le code de l’urbanisme;
- présenter un coût cohérent ;
- proposer un traitement satisfaisant des interfaces, notamment les ponts thermiques et l’étanchéité à l’air.
Pour chaque étape des parcours de travaux, vous devez préciser :
- la consommation d’énergie annuelle pour chaque usage (chauffage, climatisation, ventilation, eau chaude sanitaire, éclairages et auxiliaires) après travaux ;
- les émissions de gaz à effet de serre pour chaque usage après travaux ;
- le classement énergétique du bâtiment après travaux ;
- l’estimation des économies d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre évitées ;
- l’estimation du coût des travaux ;
- l’estimation de l’impact théorique des travaux sur les frais d’énergie annuels ;
- les aides financières mobilisables.
La nature des travaux
Les scénarios de travaux proposés dans l’audit énergétique réglementaire doivent permettre d’atteindre une rénovation performante.
Voici les travaux prioritaires :
- l’isolation : il s’agit de l’étape la plus importante de toute rénovation. Elle vient limiter les déperditions thermiques et améliorer le confort thermique du logement. Vous devez en particulier considérer l’isolation du toit, des murs et des fenêtres ;
- la ventilation : effectuée de préférence en même temps que l’isolation, elle permet de conserver une bonne qualité de l’air au sein du logement ;
- le chauffage : une fois le logement bien isolé et ventilé, vous pouvez envisager le remplacement du système de chauffage par un appareil plus performant (chaudière à condensation, chaudière à granulés, pompe à chaleur, etc.).
N’oubliez pas d’inclure les travaux induits dans le chiffrage des travaux de l’audit énergétique réglementaire. Ils comprennent notamment la plomberie, la dépose et la repose de l’électronique ou encore l’enduit et la peinture.
3. Chiffrer les travaux de l’audit énergétique réglementaire
Le chiffrage des travaux de l’audit énergétique réglementaire constitue une étape essentielle. Pour le réussir, vous devez vous appuyer sur des données représentatives du marché de la rénovation énergétique. Il existe différentes solutions : recherche en ligne, contact avec des professionnels du bâtiment… Le problème, c’est que les prix évoluent rapidement, en particulier dans le contexte d’inflation actuel !
L’idéal reste donc de se tourner vers des bibliothèques de prix mises à jour régulièrement. Leader du marché, le logiciel de chiffrage Batiprix propose une base de données complète, précise et actualisée tous les mois pour tenir compte des tendances du marché.
En particulier, la solution « Batiprix – Audit énergétique » propose une nomenclature dédiée à la rénovation énergétique qui couvre l’ensemble des travaux de rénovation énergétique et des travaux induits. Elle présente les caractéristiques techniques des matériaux pour vous aider à choisir les ouvrages qui répondent à vos objectifs. « Batiprix – Audit énergétique » intègre également des descriptifs prêts à l’emploi, que vous pouvez ajouter à vos rapports d’audit. Enfin, cet outil vous permet de bénéficier de trois mois d’accompagnement technique !
Une solution idéale pour accompagner les diagnostiqueurs immobiliers dans le chiffrage des travaux.
